Si estás pensando en comprar un terreno rural (fuera del límite urbano), ya sea para disfrutar de la tranquilidad lejos del ruido de la ciudad o como una oportunidad de inversión inmobiliaria en Chile, es fundamental que conozcas algunos puntos claves para evitar complicaciones posteriores.
✔️¿Qué debo saber antes de comprar una parcela?
Antes de firmar cualquier tipo de escritura pública debes verificar:
- Que lo ofrecido por el vendedor no sea simplemente derechos o acciones: Es importante que la propiedad que deseas comprar se trate de un inmueble completamente individualizado y determinado, es decir, debe tener una superficie y deslindes.
- Que esté inscrita en el Conservador de Bienes Raíces: La parcela debe figurar inscrita a nombre de quien te la está vendiendo. Para que tengas seguridad sobre el verdadero dueño de la propiedad debes solicitar un Certificado de Dominio Vigente en el Conservador correspondiente.
- Si el inmueble pertenece a más de una persona, deben encontrarse todos dispuestos a vender: Debes recordar que para transferir un inmueble que pertenece a una comunidad se necesita la voluntad de todos los propietarios.
- Si el inmueble es consecuencia de una subdivisión: Recuerda informarte bien sobre ese proceso, solicitando detalles sobre el plano aprobado por el Servicio Agrícola y Ganadero y el respectivo Certificado de Aprobación.
- Conocer si la propiedad cuenta con Rol de Avalúo Fiscal Propio: Nuevamente, si la propiedad es producto de una subdivisión, debes consultar si tiene actualmente un Rol propio.
- Verifica que el inmueble no tenga gravámenes ni prohibiciones de enajenar que desconoces: Para ello debes solicitar en el Conservador de Bienes Raíces un certificado actualizado de Hipotecas, gravámenes, interdicciones y prohibiciones actualizado.
✔️¿Por qué NO te recomendamos comprar derechos, cuotas o acciones?
Hace años, era muy común en el sur de Chile las denominadas “Cesiones de Derechos”, mediante las cuales el vendedor solo vendía un porcentaje o una cantidad de metros cuadrados inferior a media hectárea, que formaba parte de un terreno de mayor extensión. Generalmente esto se realizaba con la finalidad de evitar los trámites ante el SAG y posteriormente regularizar la cesión por medio del procedimiento de Bienes Nacionales.
Sin embargo, aunque suelen ser ofrecidas por un valor inferior al del mercado inmobiliario, hoy sabemos con certeza que estos contratos no cumplen con los requisitos legales mínimos de superficie para una subdivisión en un inmueble rural y, además, que la ley 21.477 sobre loteos irregulares prohíbe este tipo de contratos
En la práctica, esto significa que:
- Los notarios no pueden autorizar escrituras que impliquen loteos informales por disposición de la Ley 21.477. Es decir, no podrás firmar una escritura pública.
- No podrás inscribir la parcela a tu nombre en el Conservador de Bienes Raíces ya que este puede negar la inscripción, lo que deja al comprador en la completa indefensión.
- Como consecuencia de lo anterior, muchas veces ni siquiera podrás instalar servicios básicos en la parcela como medidores de luz y agua.
¿Por qué esto puede ser un problema para el comprador? Porque en Chile necesitas de una Escritura Pública celebrada ante Notario y su posterior inscripción en el Conservador de Bienes Raíces para adquirir un inmueble.
Como podrás apreciar, lo más importante es informarse antes de comprar. Para ello, debes solicitar al comprador todos los antecedentes del terreno y la aclaración de lo que está comprando, si es un porcentaje del terreno (cesión o venta de derechos) o realmente un predio independiente.
✔️¿Qué documentos debo pedirle al vendedor?
Una vez que ya te decidiste por comprar tu parcela:
- Verifica la información registral del inmueble ¿Dónde puedes encontrar esta información? La obtienes en el Conservador de Bienes Raíces de la ciudad correspondiente a la ubicación de la propiedad. Te sugerimos, como mínimo, obtener un certificado de dominio vigente y un certificado de hipotecas, gravámenes y prohibiciones de enajenar actualizados.
- Si se trata de una Subdivisión Aprobada por el SAG, verifica que esté aprobada, inscrita en el Conservador y que actualmente cuente con Pre- Roles de Avalúo por parte del Servicio de Impuestos Internos.
- También, al tratarse de predios rurales, es relevante saber si la propiedad cuenta con Agua o derechos de agua inscritos, y luz eléctrica o factibilidad de conexión.
CONSEJO EXTRA: Pide siempre estos documentos directamente al vendedor o solicítalos tú mismo en el Conservador respectivo. Así tendrás la certeza de que la información es actual y real.
✔️¿Cómo saber si el terreno está realmente en orden?
Si bien los documentos nos pueden dar una orientación sobre el estado actual del inmueble, siempre es recomendable contar con asesoría experta en la materia. Por ello, si estás interesado en comprar es fundamental contar con un abogado/a inmobiliario que pueda realizar un Estudio de Títulos sobre el terreno.
- ¿Qué es un Estudio de Títulos del terreno? En pocas palabras, es una revisión de antecedentes relacionados con el terreno involucrado en la compraventa, analizando hasta 10 años hacia atrás de la propiedad. Esta investigación se materializa en un informe donde el abogado señala si los títulos están ajustados a derecho o no. Por lo tanto, si hay algún problema el informe indicará las observaciones y posibles soluciones. Si todo está en orden, se podrá celebrar el contrato sobre el inmueble sin ningún inconveniente.
RECUERDA: Comprar una parcela es, para muchos, cumplir un sueño, pero para que ese sueño no se convierta en un dolor de cabeza, es clave informarse bien, verificar todos los documentos y contar con la asesoría de un abogado inmobiliario.
EN RESUMEN:
✅ Asegúrate de que lo que estás comprando es una parcela y no solo derechos o cuotas.
✅ Verifica siempre la inscripción de propiedad del vendedor en el Conservador de Bienes Raíces.
✅ Exige los certificados clave (dominio vigente, hipotecas y gravámenes, certificados de aprobación de Subdivisión del SAG).
✅ Confirma que existan servicios básicos de la parcela como agua potable y luz.
✅ Y, sobre todo, realiza un Estudio de Títulos y del contrato de compraventa que pretendes celebrar con la asesoría de un abogado o abogada especialista, para tener la seguridad de que todo está en regla.
✅ Redacta tu compraventa con un abogado inmobiliario.
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